Редевелопмент серого пояса Санкт-Петербурга – итоги 2019 года

В Санкт-Петербурге расположено 60 крупных промзон общей площадью 18,9 тыс. Га.

• Окраинные сохраняют промышленные функции (12,8 тыс. га 34 шт.)
• Срединные согласно Генплану, подлежат редевелопменту (6,1 тыс. га 26 шт.)

«Серый пояс». История

"Серый пояс" представляет собой срединные промзоны в центрально части города, сформировавшиеся в XIX в. в период промышленного роста. Они составляют примерно 4% от всей современной площади Санкт-Петербурга и около трети от его исторической территории.

Дефицит участков под застройку рядом с центром в середине 2000-х послужил главным драйвером процесса освоения "серого пояса" под жилую застройку. Редевелопмент начался с Петроградского и Московского районов.

В начале 2010-х редевелопмент территорий стал осуществляться более быстрыми темпами:

• В Московском районе было запущено несколько проектов в промзонах Лиговская, Новоизмайловская и на месте бывшего мясоперерабатывающего комбината «Самсон» (расположен дальше «серого пояса»).
• В Петроградском районе стартовали проекты в промзонах Леонтьевский мыс – Карповка, У Кантемировского моста.
• В Адмиралтейском районе проекты реализовывались на месте бывшего завода «Петмол».

Класс жилья в проектах редевелопмента

Первые проекты редевелопмента относились к классам «бизнес» и «элит». Они были небольшими, общей площадью до 100 тыс. кв. м.

С 2010 года рынок активно пополнялся комплексами комфорт-класса. Началось освоение территорий, находящихся в большем удалении от центральных частей города. В настоящее время, около половины всех проектов представлены в массовом сегменте.

Изменилась динамика освоения, снизились обороты активного развития в период с 2014-2018 гг.

В 2019 году в промзонах Серого пояса вышло всего 3 проекта комфорт-класса, 1 проект комфорт+ и 3 проекта бизнес-класса (7 проектов). Спад в динамике вывода новых проектов связан с общими изменениями на рынке. В целом, по итогам 2019 года на рынок вышло в 2 раза меньше проектов, чем в 2018 году.

Прорыв

Настоящий прорыв случился в 2012-2013 гг., когда строительная отрасль восстановилась после кризиса 2008 г. и возникла потребность в новых площадках под застройку. С тех пор объемы ввода в эксплуатацию жилья на месте бывших промзон держались на стабильно высоком уровне и почти постоянно росли.

Первыми крупными проектами жилой застройки «серого пояса» стали «Царская столица» от «ЛенСпецСМУ» (в промзоне Московская-Товарная) и «Европа-Сити» от «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» (в промзоне У Кантемировского моста на месте завода «Электрик»).

К концу 2019 года на территориях Серого пояса было введено более 4700 тыс. кв. м жилья.

Показатель 2019 года ниже 2018 в том числе из-за того, что часть проектов перенесли срок ввода на 2020 год. В целом динамика ввода в ближайшие пару лет будет оставаться стабильно высокой, т.к. в период 2017-2018 гг. на рынок вышло большое количество проектов.

К началу 2020 года в промзонах «серого пояса», а также на территории других крупных промышленных предприятий, территориально близких к "серому поясу", расположено 132 проекта редевелопмента на участках площадью 559,7 га. В их число входят как уже сданные и реализованные, так и находящиеся в стадии активного строительства комплексы. Общий объём жилья в них составляет 10,0 млн кв. м.

На территории непосредственно самого "серого пояса" в данный момент находится в процессе активной реализации 51 проект на участках площадью 257 га. Всего за 2019 год вышло 7 проектов на зу площадью 22 га.

На начало 2020 года на месте бывших промышленных площадок «Серого пояса» уже было введено более 4,7 млн кв. м жилья. Активнее всего редевелопмент осуществлялся в Московском, Калининском, Адмиралтейском, Петроградском районах. Абсолютный лидер - Московский район, где уже введено более 1 млн кв. м жилья или практически четверть (22%) от общего объема (однако, за счет территории бывшего мясокомбината «Самсон», не относящегося к «серому поясу»; с учетом только промзон «серого пояса» лидером становится Калининский район с 975,8 тыс. кв. м. жилья).

В 2019 году рекордсменом по вводу жилья оказался Невский район, здесь было введено порядка 200 тыс. кв. метров жилья. Также Невский район пока остаётся лидирующим по перспективным объёмам ввода жилья после 2019 года.

Московский же район сохранит лидирующие позиции по объемам ввода жилья по заявленным проектам редевелопмента благодаря промзоне на территории мясокомбината «Самсон», не входящей в «Серый пояс» СПб.

Освоенность промышленных территорий Санкт-Петербурга

В зависимости от площади освоенной территории и площади промзоны в целом, все промышленные площадки «серого пояса» можно разделить по степени освоенности территории под жилье:

• Первую группу составляют наиболее освоенные под жилую застройку промзоны (более 30%): Чёрная речка (является самой освоенной на данный момент), Леонтьевский мыс-Карповка, Московская-Товарная, Петровский остров
• В группу от 20 до 30% входят промзоны Новая Деревня, Полюстрово, У Кантемировского моста, Новоизмайловская, Октябрьская и, не входящая в "серый пояс", промзона у м. Звёздная.
• Группа от 10 до 20% включает промзоны Выборгская, Синопская наб., Левобережная, Лиговская, Галерная и Уральская.
• В следующей группе промзоны с освоением под жилье от 5 до 10% — это промзоны Охтинская и Обводный канал.
• Промзоны с освоением под жилую застройку менее 5% образуют следующую группу — это промзоны вдоль Петроградской стороны, Арсенальная, Волково, Балтийская ЖД, Балтийская.
• Проекты редевелопмента под жилую застройку не реализованы и не заявлены в 4 промзонах (Адмиралтейская, Дача Долгорукова, Кировская, Стеклянный городок), поскольку на них до сих пор существует производство.

Чуть более 25% площади всех промзон не пригодны для какого-либо преобразования (те территории, которые меняться не могут: уличная сеть, инженерно-транспортные сети, зоны рекреации и так далее). Около 10% территорий преобразовано под деловые или коммерческие цели.

МЕТОДИКА ОЦЕНКИ СТЕПЕНИ ОСВОЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ ПОД ЖИЛЬЕ:

1. Свободная площадь (S), пригодная для преобразования под жильё = Общая площадь промзоны - (S преобразованная под коммерческие и деловые цели + S преобразованная под жильё + S не пригодная для преобразования);
2. Степень освоенности под жильё = Сумма площадей всех участков, на территории которых уже реализованы, находятся в активной стадии или заявлены перспективные проекты редевелопмента / Свободная S промзоны, пригодная для преобразования под жильё.

Доля освоенной территории под жилье в промзонах «серого пояса»

Часть промзон только начинает осваиваться и в ближайшие годы на их территории будет построено жилье, уже сейчас в активной разработке находятся участки под перспективную застройку. Это промзоны Волково, Галерная.

Непосредственно в 2019 году были анонсированы проекты на территории следующих промзон: Чёрная речка, Лиговская, Московская-Товарная, Новоизмайловская, Обводный канал.

Также в 2019 году уже стартовали проекты в промзонах Новоизмайловская, Левобережная, Лиговская, Петровский остров, Новая деревня.

Самые активно-развивающиеся промзоны (с большим относительно свободной для преобразования площади объёмом проектов, которые находятся в реализации): Чёрная речка, Петровский остров, Новая деревня, Новоизмайловская, Октябрьская.

Динамика объемов строительства на территории промзон «серого пояса»

В настоящее время на территории промзон "серого пояса" и возле ст. м Звёздная в стадии строительства и активной реализации находится 51 проект на участках общей площадью чуть более 257 га.

Суммарный объём жилья составляет более 4,2 млн кв. м. Наиболее масштабными проектами являются:

• «Цивилизация» от ЛСР в Октябрьской промзоне (Невский район),
• «Галактика» от Эталон ЛенСпецСМУ в Новоизмайловской промзоне (Адмиралтейский район),
• «Лиговский Сити» от Glorax Development в промзонах Лиговская и Волково (Фрунзенский район).
• «Чёрная речка» от ЦДС в промзоне Чёрная речка (Приморский район)

В 2019 году не было заявлено ни одного масштабного проекта на территориях промзон "серого пояса". Это связано с общей тенденцией на рынке. Общая площадь проектов, вышедших в 2019 году на рынок, сократилась по сравнению с предыдущими годами.

Несменным лидером по объёмам ввода жилья является Полюстрово, к началу 2020 года здесь введено более 1 100 тыс. кв. м жилья.

После 2019 года наибольший объём ввода жилья ожидается в промзонах Октябрьская, Лиговская и Новоизмайловская.

Также активно строится и вводится жильё в эксплуатацию на территории Новой Деревни, Петровского острова и Чёрной речки.