Доступная ипотека — уже в прошлом

Правительством Российской Федерации было прекращено субсидирование ипотек в новостройках. Подобное решение влечет за собой весьма печальные последствия. Среди них:

• для покупателей — рост стоимости жилья;
• для застройщиков — заметное снижение уровня спроса;
• для банков — уменьшение количества прибылей.

О том, что в связи с принятым постановлением заметно упали продажи, сообщили такие компании, как «ЛенСпецСМУ», а также «Группа ЛСР», которые занимают лидирующие позиции в данном секторе. В наступившем 2016 году тенденция уменьшения спроса, по словам экспертов, будет развиваться еще стремительнее.

Крайним сроком окончания программы субсидирования по процентной ставке 11—13 % является начало весны. По словам Алексея Моисеева, занимающего пост замминистра финансов, правительство может выступить с альтернативными способами поддержания ипотеки, правда, не уточнив, какие именно меры будут приняты для стабилизации данного сектора экономики. Вместе с тем, именно от них зависит весь строительный рынок, бурное развитие которого было стимулировано государственной программой субсидий.

Господдержка была введена в конце прошлой весны. По постановлению, бюджетное финансирование компенсировало разницу между реальной стоимостью кредитов и потребительской ставкой (до 13 %). За период с мая 2015 года в этот сектор было направлено 20 млрд рублей, благодаря чему банки смогли выдать кредитов на сумму в 700 млрд.

Сегодня ипотеки составляют около половины рынка недвижимости. Такие данные предоставляет «Петербургская недвижимость». Даже самые крупные строительные компании существенный процент операций осуществляют с ипотеками. У «Группы ЛСР» совершается 33 % операций от всех продаж, у «ЛенСпецСМУ» — 15 %. Небольшие компании еще больше зависят от ипотечного строительства.

В настоящее время, по словам Руслана Сырцова, занимающего пост директора Glorax Development, ипотечные средства в той или иной форме привлекаются для осуществления 2/3 всех осуществляемых сделок. Прекращение программы субсидирования автоматически усложнит процедуру приобретения жилья, сделав ее для многих попросту невозможной. Количество сделок может сократиться наполовину.

Ипотека в качестве подушки безопасности

В прошлом году ипотека сыграла для застройщиков роль своеобразной защитной подушки, позволив снизить ставки от 17—20 % до 11—13 %. В первом квартале года, когда программа субсидирования еще не вступила в силу, многие не решались брать кредит, откладывая его приобретение до лучших времен. После начала правительственной поддержки активность покупателей выросла на 47 %.

Вместе с тем, даже субсидирование не смогло полностью исправить ситуацию на строительном рынке. Все строительные компании заметили существенное падение спроса: в «Группе ЛСР» этот показатель составил 45 %, ГК «Эталон» — 16 %.

Прогнозируется заметный спад строительного сектора

Отсутствие поддержки ипотеки повлечет за собой невозможность определенных групп граждан осуществить приобретение жилья, поскольку ставки по кредитам, если их не будут компенсировать из федерального кармана, полностью лягут на плечи покупателей. Это, в свою очередь, повлечет падение продаж, которое негативно отразится на застройщиках.

Прежде всего, утверждает Алексей Разумов, заведующий сектором инвестиций в ГК «Пионер», пострадает сектор, принадлежащий к эконом-классу. Несколько меньше трудностей будет испытывать комфорт- и бизнес-класс. Однако и там доля ипотеки составляет около половины.

Вместе с тем, не стоит думать, что, как только правительственная программа будет прекращена, жилье в новостройках полностью перестанет пользоваться спросом. Одни клиенты будут готовы воспользоваться и более высокими ипотечными ставками, другие же перейдут на мало востребованную ныне рассрочку, которая еще недавно составляла около 30 % всех сделок и только с 2012 года пошла на спад. В 2010 году почти 80 % сделок в сфере недвижимости заключались именно в рассрочку. Этот способ приобретения жилья вполне может стать альтернативой ипотеке, которая для многих станет недоступной.

Негативное влияние прекращения субсидирования ипотек на устойчивость банковской системы

Банковский сектор также коснется отмена субсидирования ипотечной программы. Они станут выдавать заметно меньшее количество кредитов, что, в свою очередь, повлечет за собой снижение уровня их доходности.

Это вынудит банки искать другие средства заработка. Скорее всего, они будут направлять свободные средства для осуществления валютных спекуляций, которые повлияют на удешевление рубля.

Банковский сектор тем более ощутит удар от отмены субсидирования, что в 2015 году и так заметно уменьшилось количество всех видов кредитования, в том числе малого и среднего бизнеса.

Ожидается сокращение продаж

Застройщики прогнозируют, что в 2016 году уровень продаж будет заметно снижаться и составит не менее 10 % в сравнении со спросом 2015 года. Этот прогноз был сделан Петром Бусловым, который руководит деятельностью аналитического центра «Главстрой-СПб». Это связано с состоянием рынка труда, а также заметным снижением уровня доходов граждан.

В «Петербургской недвижимости» прогнозы являются еще более пессимистичными. Аналитики предсказывают, что уровень падения спроса на жилье может составить от 5 % (в случае наиболее благоприятного развития событий в текущем году) до 20 %. В такой же степени уменьшится количество проектов, которые будут выведены в продажу.

Вместе с тем, и эти данные не являются самыми пессимистичными. Так, аналитическое агентство холдинга «Эталон» прочит падение спроса на недвижимость как минимум на четверть. При этом Вячеслав Заренков, возглавляющий холдинг, заявляет, что его компания пострадает меньше других, поскольку изначально не ориентировалась на ипотечное строительство.

Нельзя не сказать и о том, что падение спроса заметно отразится и на ценовой политике, проводимой строительными компаниями. Эксперты прогнозируют существенное изменение стоимости проектов, которые находятся на определенной стадии готовности. При этом снижение стоимости жилья можно будет увидеть только вместе с его площадью. Средние цены, заявляет Юлия Ружицкая, занимающая пост директора реализации недвижимости в «Группе ЛСР», останутся более-менее стабильными, чего никак нельзя будет сказать о стоимости конкретных проектов, среди которых все более явственной станет дифференциация. Качество строительства и надежность застройщика будут иметь все большее ценообразующее значение.