Продажа квартиры, полученной в наследство: правила и распространенные проблемы
Продажа квартиры, полученной в наследство: правила и распространенные проблемы
Полезные статьи для продавцов недвижимостиПолучатели наследства нередко задумываются о продаже недвижимости, однако опасаются подводных камней. С проблемами можно столкнуться на любом этапе – от вступления в наследство до заключения сделки купли-продажи. Мы собрали практические рекомендации, которые внесут ясность в ситуацию и помогут избежать проблем при продаже унаследованной квартиры.
Когда можно продать квартиру?
Гражданин становится собственником квартиры сразу после смерти наследодателя, однако его права будут ограниченными:
-
он может проживать в квартире сам или с семьей;
-
он обязан уплачивать налоги, а также вносить оплату за коммунальные услуги и содержание объекта.
Распоряжаться недвижимостью можно после того, как будет официально оформлено и получено свидетельство о праве наследования. Для этого нужно:
-
пройти процедуру постановки на кадастровый учет;
-
зарегистрировать право собственности, что можно сделать через Росреестр.
После прохождения всех бюрократических процедур наследник имеет право продавать, дарить и сдавать квартиру в аренду, ведь он становится собственником. Все это можно выполнить при условии, если квартира не была куплена в ипотеку и не находилась под залогом. В этом случае необходимо будет выплатить оставшуюся сумму по ипотеке или решать вопросы с залогодержателем, иначе все сделки будут признаны недействительными, в первую очередь речь идет о дарении и купле-продаже.
Как выполнить проверку открытия наследственного дела?
Получить необходимую информацию можно в режиме онлайн, зайдя на официальный сайт ФНП. Проверка выполняется по личным данным наследодателя. После этого стоит обратиться к нотариусу, чтобы уточнить информацию или подать заявление, если это не было сделано ранее. Обратите внимание на то, что открытие дела выполняется по последнему месту жительства наследодателя. В случае невозможности определить место – по местонахождению недвижимого или движимого имущества (или основной части имущества). Заявление принимается при условии наличия следующего пакета документов:
-
свидетельство, подтверждающее смерть наследодателя;
-
документы о родственных отношениях, если речь идет о наследовании по закону;
-
документы о последнем месте проживания наследодателя.
Срок подачи заявления – полгода с даты смерти прежнего собственника. Однако если у него осталась беременная жена, то запустить процедуру вступления в наследство можно только после рождения ребенка. В этом случае дата будет отсчитываться со дня рождения ребенка.
Если получатель наследства имел уважительные причины, из-за которых он не смог подать заявление в срок, то вопрос решается в судебном порядке. Можно решить ситуацию быстрее и получить согласие всех людей, которые являются наследниками. Согласие должно быть письменным, а не устным.
Размер пошлины
В цепочке бюрократических процедур присутствует уплата пошлины, размер которой зависит от стоимости недвижимости и очереди наследования. Например, наследники I и II очереди оплачивают 0,3% от стоимости объекта, однако сумма не должна превышать 100 тыс. руб. Остальные наследники оплачивают 0,6%, сумма не должна составлять более 1 млн. руб.
Расчет пошлины осуществляется после профессиональной оценки имущества, которую могут выполнить либо независимые эксперты, либо представители БТИ. Свидетельство о праве на наследство можно получить через 6 месяцев после смерти наследодателя, однако не стоит спешить совершать сделки с недвижимостью. Эксперты рекомендуют не выставлять квартиру на продажу до тех пор, пока не будет выполнена регистрация права собственности, в этом случае всю необходимую информацию покупатель сможет увидеть в Росреестре.
Как продать квартиру?
После выполнения всех вышеперечисленных процедур наследники смогут продать квартиру, сделка осуществляется по обычной схеме:
-
выполняется поиск покупателя, последующее заключение предварительного договора с обязательным авансом;
-
выполняется сбор документов, стороны сделки обращаются либо в МФЦ, либо в Росреестр.
Обратите внимание на то, что для заключения сделки необходимо будет собрать следующие документы:
-
паспорта всех граждан, являющихся участниками сделки;
-
договор, подтверждающий купле-продажу;
-
справка о лицах, зарегистрированных в квартире;
-
свидетельство о праве на наследство.
Если в списке собственников есть несовершеннолетние, то нужно будет обратиться в органы опеки, чтобы получить разрешение на продажу. Собственники должны предоставить покупателям выписки, свидетельствующие об отсутствии долгов за комуслуги, а также техническую документацию на объект. Регистрация перехода права собственности занимает 7-9 дней, пошлину уплачивает покупатель.
Какие налоги нужно будет уплачивать?
При получении недвижимости в наследство уплачивать налог не нужно. Однако продажа означает то, что наследник получит доход, облагаемый налогом. Размер налога зависит от ряда факторов, первый – срок владения объектом. Если он составляет более 3 лет, то уплачивать налог не придется, если менее 3 лет – 13% от суммы более 1 млн. руб. если речь идет об иностранцах, то налоговая ставка составляет 30%. Помните о том, что срок владения имуществом исчисляется не с даты регистрации права собственности, а со дня смерти наследодателя. Продавец может претендовать на налоговый вычет.
В заключение
До заключения сделок с недвижимостью необходимо убедиться, что все наследники, а также последняя версия завещания найдены. Завещание может храниться у наследодателя и нотариуса. Если наследники появятся после заключения сделки, то она может быть признана недействительной, что связано с длительными судебными разбирательствами и финансовыми потерями.
Если наследников несколько и один из них хочет продать свою долю, то могут возникнуть сложности. В первую очередь он должен предложить купить свою часть квартиры другим дольщикам, если это правило не соблюдено, то тоже не удастся избежать судебных разбирательств. До заключения сделок необходимо получить консультацию юриста или заказать профессиональное сопровождение, которое поможет избежать ошибок и подводных камней.