Все важные детали переуступки прав при покупке жилья

Существует два основных способа законно приобрести жилую недвижимость: покупка на вторичном рынке жилья посредством договора купли-продажи или с помощью подписания с застройщиком ДДУ в случае строящегося объекта. Когда речь заходит о передаче прав собственности на объект жилой недвижимости на этапе строительства между физическими лицами, то подобного рода сделка осуществляется только с использованием договора переуступки. Самые важные аспекты покупки квартиры с применением этого типа договора рассмотрим далее в статье. 

Определение и использование

Переуступка прав на недвижимость в процессе строительства предполагает замену одного дольщика другим. То есть после покупки жилья в строящемся объекте будущий собственник может продать этот актив. Только вместо готовой квартиры новый дольщик приобретает только лишь право требовать от девелопера передачу этого жилья в будущем, когда объект будет введен в эксплуатацию.

Чаще всего продажей квартир посредством переуступки прав занимаются следующие категории физических лиц:

• граждане, срочно нуждающиеся в финансовых средствах;

• частные инвесторы, получающие доход от разницы в стоимости и продающие недвижимость до сдачи объекта в эксплуатацию, дабы не платить налог на доход в размере 13%;

• оптовые инвесторы также получают доход от разницы между стоимостью строящегося и почти готового жилья и покупают сразу несколько десятков квартир в отличие от частных инвесторов;

• подрядчики, получившие квартиру за проделанную работу и желающие материализовать свое вознаграждение.

Особенности проведения сделок и сложности при оформлении

Регулирует продажу недвижимости посредством переуступки Федеральный закон №214. В соответствии с ним в обязательном порядке происходит регистрация уступки прав на собственность в Росреестре и соблюдаются все требования. Перед заключением подобной сделки необходимо удостовериться в подлинности договора ДДУ, документов об оплате необходимых платежей и осведомленности девелопера о проведении сделки.

В процессе оформления договора переуступки прав собственности на квартиру могут появиться некоторые трудности, связанные с:

1. завышенной стоимостью переоформления договора;

2. отказом банка дать согласие на переуступку прав, в случае использования ипотечных средств на приобретение жилья первым дольщиком;

3. отсутствии заинтересованности девелопера в проведении подобных сделок, так как они снижают его доход в случае небольших строительных проектов.

Положительные и отрицательные стороны

Чаще всего квартиры продают по переуступке к моменту практически полной готовности объекта недвижимости к вводу в эксплуатацию. Поэтому снижается риск приобретения жилья в проекте, который не достроят. К тому же стоимость квартир в строящемся объекте значительно ниже. В случае квартир с 2 или 3 комнатами можно сэкономить до миллиона рублей. С помощью договора переуступки можно приобрести недвижимость в востребованном проекте, когда предложений от девелопера осталось очень мало.

Покупка квартиры посредством переуступки прав сопряжена со следующими рисками:

• признание первого дольщика банкротом. Если это произойдет в течение года после сделки, то она будет признана недействительной;

• использование материнского капитала для участия в долевом строительстве. В таком случае необходимо убедиться не ущемлены ли права несовершеннолетних;

• нахождение первого дольщика в браке на момент подписания договора ДДУ. Тогда потребуется согласие второго супруга на проведение сделки;

• частичная оплата недвижимости первым участником договора. Происходит это крайне редко, но если случилось подобное, то новому владельцу квартиры придется оплатить задолженность перед девелопером;

• наличие проблем со строительством объекта или изменения в градостроительном плане района. В обоих случаях перед подписанием договора переуступки необходимо внимательно изучить информацию о девелопере, плане застройки района и узнать результаты геодезических проверок.

С помощью договора переуступки можно совершить очень выгодную для обеих сторон сделку. Но не стоит забывать и о рисках, связанных с таким способом приобретения жилья. Следует уделить особое внимание к текущему владельцу ДДУ и застройщику. Всегда лучше перепроверить информацию, чтобы избежать негативных последствий.