Кто есть кто в строительстве: обзор функций участников и законодательных актов

Покупатели квартир в новостройках редко углубляются в специфику терминологии. Подрядчик, застройщик, девелопер – все эти понятия достаточно размытые и нередко считаются синонимичными, но так ли это и представляют ли они интерес для покупателя недвижимости? Рассмотрим все эти вопросы более детально.

Застройщики и девелоперы

Застройщик и девелопер – понятия, относящиеся к строительной сфере. Они не являются синонимичными:

• застройщик занимается возведением объектов в рамках капитального строительства. Работает на участках, которые являются его собственностью. Застройщик вправе осуществлять инженерные изыскания и заниматься созданием проектной документации, он следит за тем, чтобы не были нарушены права жителей близлежащих домов. Функцию могут выполнять физические и юридические лица. Эксперты отмечают, что именно застройщики указываются во всех документах – от договора долевого строительства до расчетного счета;

• девелопер – понятие, которое не закреплено на законодательном уровне. Нередко является брендом, под управлением которого ведут деятельность несколько застройщиков. Функция девелопера преимущественно административная, он осуществляет контроль и разрабатывает стратегию развития компании.

Термин «застройщик» используется в 241-ФЗ и Градостроительном кодексе РФ, поэтому требования к нему закреплены на законодательном уровне. Покупатель должен помнить о том, что застройщик является официальной организацией, имеющей право собственности на участок, на котором будет выполняться строительство.

Подмена этих понятий стала толчком к развитию ряда мошеннических схем. Нередко девелопер выступает в роли головной организации, под эгидой которой функционируют застройщики или дочерние компании. Последние анонсируют строительство дома, получают денежные средства от дольщиков и заявляют, что являются банкротами. Головная компания продолжает работу, ее репутация остается неизменной. Такие схемы были очень распространены 5-10 лет назад, сегодня их количество существенно уменьшилось. Современные строительные компании дорожат репутаций, поэтому собирают группы экспертов и выполняют профессиональное управление проектами. Однако покупателю стоит проявлять осторожность:

• изучите историю компании;

• оцените количество успешно сданных домов;

• убедитесь в том, что на головную и партнерские компании не были заведены судебные дела;

• внимательно изучите отзывы.

Перечисленную информацию можно найти в интернете. Достоверными источниками являются площадки для сбора отзывов реальных людей, государственные реестры, базы и рейтинги застройщиков, а также сайты-новостники, освещающие громкие дела.

Кто такие генеральный подрядчик, технический заказчик, fee-девелопер и инвестор?

Инвестор, технический заказчик, fee-девелопер, генподрядчик являются участниками строительства:

• fee-девелопер является юридическим лицом, которое действует от лица девелопера. Он уполномочен заключать договоры на инженерные изыскания, проектную документацию, строительство и т. д. Он может формировать задания на разнообразные работы, а также отвечать за обеспечение материалами, техникой, оборудованием. В России это направление пока не приобрело особой популярности;

• технический заказчик. Может быть юридическим лицом или входить в компанию застройщика. Курирует разработку проектной документации, а также контролирует ее передачу на строительную площадку. Коммуницирует с монополистами и надзорными органами, отслеживает ход строительства. Например, он собирает разрешительную документацию, получает официальное разрешение на ведение строительства и обеспечивает ввод готового здания в эксплуатацию, а также контролирует ход выполнения работ;

• генеральный подрядчик. Управленец в сфере строительства, который занимается графиками, обеспечением и планированием. Следит за тем, чтобы работы выполнялись своевременно и в правильном порядке. Вид деятельности является лицензированным, генподрядчики осуществляют наем субподрядчиков. Привлечение генерального подрядчика помогает застройщику делегировать часть задач. Генподрядчик будет искать мелкие компании и заключать с ними договора, неся ответственность перед застройщиком. Генеральный подрядчик – один, а вот количество обычных подрядчиков не ограничено;

• инвестор. Осуществляет инвестирование процесса строительства;

• заказчик. Лицо, уполномоченное инвестором на реализацию проекта.

Инвестор, решивший заниматься строительством, выбирает заказчика, заключает инвестиционный договор. После подписания документов выполняется перевод средств, дальнейшие работы возлагаются на заказчика. Он осуществляет поиск проектной организации, выбирает генподрядчика, контролирует все процессы и работает со сметами. После завершения строительства происходит приемка объекта и последующая передача здания инвестору.

Необходимо ли покупателю разбираться в терминологии и функциях разных компаний?

Покупатели недвижимости не заинтересованы в подрядчиках и других компаниях, которые принимают участие в процессе строительства. Они не собирают информацию и не интересуются документацией, ведь ключевую роль для них играет застройщик. В глазах покупателя именно застройщик несет ответственность за проект, соблюдение сроков и другие технические нюансы. Такая позиция является правильной, ведь профессиональный и ответственный застройщик с хорошей репутацией обеспечивает успешный исход проекта. 

Актуальное законодательство гласит о том, что строительная компания обязана предоставить потенциальным покупателям всю разрешительную документацию (она должна находиться в открытом доступе). Если потенциальный покупатель захочет собрать сведения о подрядчиках, то и они могут быть предоставлены. Покупатель должен получить все данные, которые помогут ему удостовериться в том, что реализация проекта выполняется компаниями с высокой квалификацией.

Эксперты рекомендуют покупателям не интересоваться лишней информацией, ведь они все равно не могут изменить текущую ситуацию. Дольщик должен выбрать проверенного девелопера, который имеет опыт сотрудничества с лучшими подрядчиками, соблюдает сроки, умеет собирать команду и выбирать современные материалы, технологии.