Минстрой: апартаменты вне закона

Новость последних дней: Минстрой анонсировал возможный запрет строительства апартаментов. Уже построенным и эксплуатирующимся апартаментам будет присвоен статус жилых помещений. Объекты, находящиеся на стадии строительства, будут завершены и впоследствии также переведены в жилой фонд. Пока законопроект находится на стадии обсуждения, но уже известно, что окончательное решение по нему планируется принять до конца 2020 года.

С чего все начиналось

Апартаменты как тип объекта недвижимости появились в России в начале 2000-х. И хотя 20 лет – это вполне приличный срок для того, чтобы стать узнаваемым, многие люди до сих пор не знают, что же это такое. Это и не удивительно: официальная статистика говорит о том, что около 60% всех возведенных апартаментов приходится на столицу, на втором месте - Санкт-Петербург, оставшиеся «крохи» расположены в крупных городах преимущественно европейской части страны. Поэтому вполне закономерно, что люди, проживающие вдали от этих регионов, считают, что апартаменты – это где-то в Париже или что-то из «12 стульев» Ильфа и Петрова.

По задумке создателей, апартаменты – это разновидность нежилого коммерческого жилья, предназначенного для сдачи в аренду. Подобная модель давно и относительно успешно функционирует на Западе, причем снимать апартаменты у их собственников могут как физические лица, так и, например, муниципалитет. Главное слово в определении апартаментов – «нежилое», то есть строитель апарт-отеля освобождается от постройки школы или детского сада на прилегающей территории, строительства развязки и инфраструктуры, а также ряда других требований, обязательных при возведении жилых помещений. Сроки согласования подобных проектов – короче, себестоимость строительства – ниже. Что и делает апартаменты более привлекательными в плане экономии (и последующей быстрой окупаемости при сдаче в аренду).

В теории все прекрасно, но на практике вышло иначе. Придя в Россию, концепции апартаментов пришлось столкнуться с суровыми российскими реалиями и пойти по совершенно другому пути развития. В Москве апартаменты приобретаются не для инвестиционных целей, в подавляющем большинстве случаев они покупаются для собственного проживания граждан. В Санкт-Петербурге, как в более ориентированном на туристов мегаполисе, использование апартаментов в большей степени находится в рамках, определенных авторами концепции.

Причина запрета постройки апартаментов

Решение Минстроя о запрете строительства апартаментов вполне можно назвать логичным и ожидаемым.

Во-первых, претензии к правовому статусу апартаментов появились не вчера – проект закона курсирует от его инициаторов в парламент и обратно уже порядка пяти лет.

Во-вторых, спрос на апартаменты еще до пандемии демонстрировал существенный спад (-17% в 2019 году).

В-третьих, очевидно, что концепция апартаментов не прижилась на российской земле – граждане пользуются ею как постоянным жильем, из-за чего проживают в некомфортных условиях. Собственники апартаментов недовольны тем, что статус «нежилого помещения»:

• лишает возможности регистрации по месту жительства, как следствие – невозможно прикрепиться к медучреждению или получить место для ребенка в детском саду или школе по прописке;

• делает коммунальную плату за апартаменты выше, чем в аналогичной квартире в том же районе;

• не позволяет воспользоваться имущественным вычетом и вернуть НДФЛ за покупку апартаментов;

• не предусматривает использования средств материнского капитала при приобретении такого объекта недвижимости.

Главное же преимущество апартаментов – более доступная цена (разница с аналогичной по площади студией или однушкой в этом же районе может достигать 15%). Также апартаменты часто строят в местах с хорошей транспортной развязкой. Впечатлившись общей картиной, покупатели часто и не знают об описанных выше «подводных камнях».

Что будет в случае принятия закона

Пока непонятно, что произойдет со статусом апартаментов. Если им и будет присвоен статус жилых помещений, то однозначно с оговорками – поскольку при строительстве апартаментов застройщик может не соблюдать некоторые обязательные для жилых помещений нормы (по уровню шума, расположению к дороге, наличию необходимой инфраструктуры и т.д.). Такие факторы часто невозможно устранить без капитального ремонта.

Апарт-отели нередко строятся в местах, где в принципе нет рядом образовательных или медицинских учреждений. Поэтому наличие прописки в апартаментах кардинально не поспособствует получению места в детском саду. Однако перевод в жилой фонд поможет снизить плату за коммунальные услуги.

Законодатели утверждают, что отказ от возведения апартаментов не сможет значительно ударить по девелоперам – ведь разница между строительством жилых и нежилых помещений не так уж и велика. Однако застройщики премиум-сегмента с ними не во всем согласны – сейчас на долю апартаментов здесь приходится около 50% предложения.

Также остается неясной судьба сертифицированных апарт-отелей, которые скорее следует приравнять к гостиницам, нежели к обычным квартирам. Такие апарт-отели спроектированы с учетом наличия в них специализированных гостиничных сервисных служб, поэтому перевод их в обычный жилой фонд представляется нецелесообразным.

Как отреагирует рынок недвижимости

Если все-таки закон будет принят и апартаменты приравняют к жилым помещениям, это может существенно повысить их стоимость на рынке. Но как поведет себя кривая спроса и предложения пока предсказывать не приходится. Логично предположить, что при небольшой разнице в цене, покупатель предпочтет приобрести квартиру, изначально построенную с соблюдением всех нормативов для жилых помещений, с возможностью постоянной регистрации и другими прелестями обычного жилья. Чашу весов в сторону апартаментов может перевесить исключительно удачное расположение или наличие рядом места работы собственника или учебы ребенка.

Однако глобального потрясения рынка недвижимости с принятием закона не произойдет – доля апартаментов на рынке откровенно невысока для совершения переворота. Возможны незначительные колебания, но в основном они коснутся апартаментов премиум-класса.