ЖНК и ЖСК: 215 Федеральный Закон — его суть, а также плюсы и минусы в сравнении с 214-ФЗ

Сегодня большой популярностью пользуется такой способ строительства многоквартирных домов, как долевое участие. Большинство из нас очень хорошо осведомлены и знают, что эти правоотношения регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данный закон направлен на защиту граждан-дольщиков, предоставляет им большой объём прав и способов защиты при их нарушении.

Но мало кто догадывается, что наряду с названным выше законом существует и иной Федеральный закон – от 30 декабря 2004 года № 215 «О жилищных накопительных кооперативах», который предусматривает создание ЖСК (жилищно-строительных кооперативов), как способ строительства многоквартирных домов. В данной статье мы будем использовать привычную аббревиатуру ЖСК вместо ЖНК (жилищно-накопительный кооператив), хотя последнее было бы правильней, но менее понятно и доступно большинству читателей. В чём же отличие 214-го Федерального закона от 215-го, и каковы их плюсы и минусы друг перед другом?

Согласно статье четвёртой 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Однако существует и иной способ строительства многоквартирных домов, а именно: создание ЖСК, по которому работают многие, имеющие честные намерения застройщики, которым не удаётся следовать довольно жёстким требованиям 214-ФЗ. С теоретической точки зрения участие в ЖСК – один из самых дешёвых способов покупки жилья, однако и наиболее рискованный.

Подчеркнем хорошо известные минусы договора ЖСК перед договором ДДУ по 214-ФЗ:

1. ЖСК может действовать как в рамках Федерального закона № 214, так и в рамках законодательства о кооперативах. Как результат, договор не подлежит регистрации в Росреестре, и претензии можно предъявить только правлению ЖСК, а не застройщику. Это приводит к появлению всем известного риска с «двойными» продажами, возникающими вследствие недобросовестности или халатности застройщика.
2. ЖСК имеют специфическую судебную практику по разрешению споров между своими членами. Первоначально жилищные кооперативы получают право действовать вне рамок 214-ФЗ, а значит, на основании 215-ФЗ дольщикам часто предъявить нечего.
3. Если согласно 214-ФЗ с застройщиком оформляется лишь один договор долевого участия, к которому могут быть составлены приложения и дополнительные соглашения, где прописаны и сроки строительства дома, и стоимость объекта недвижимости, который приобретается дольщиком, и объект недвижимости, и штрафные санкции, то при возникновении отношений с ЖСК дополнительно к договору на продажу недвижимости покупатель подписывает соглашение по исполнению обязательств, вытекающих из устава ЖСК. В нём же, как правило, строгости и точности не бывает по сути.
4. Если застройщик не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиком, последний, согласно 214-ФЗ, вправе отказаться от договора и вправе потребовать возврата денежных средств, а также возмещения убытков в размере стоимости подорожавшей недвижимости и неустойки, в том числе равной стоимости договора. Указанное право возникает у дольщика даже в обход соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, но с правом обращения напрямую в суд. Что же касается пайщиков, заключивших договор с кооперативом, то их право на возврат оплаченных денежных средств возникает лишь при выходе из кооператива, то есть пайщик должен написать заявление в ЖСК о своём выходе и только после этого обратиться в суд. При этом у пайщика не возникает прав ни на убытки, ни на неустойку.
5. Закон РФ «О защите прав потребителей» в максимальной степени защищает покупателей при нарушении законодательства строительными компаниями по 214-ФЗ. Приобретая квартиру через ЖСК, на закон «О защите прав потребителей» Вам рассчитывать не стоит (ст. 16 п.3 215-ФЗ). Он просто не применим, так как конкретного объекта изначально нет, а есть лишь приобретаемый Вами пай.

Указанные выше специфические отношения, возникающие у всех приобретателей квартир, должен знать каждый заинтересованный приобретатель недвижимости. Это нужно для того, чтобы сделать правильный выбор относительно той схемы покупки квартиры, которая в большей степени способна его защитить.

А теперь поговорим о преимуществах 215-ФЗ перед 214-ФЗ:

1. По 215-ФЗ застройщикам разрешается вести подготовительные работы до получения официального разрешения на строительство. За счет этого планируется добиться снижения средних сроков строительства и реального удешевления стоимости жилья. В 2011 году появился закон РФ «Об утверждении перечня подготовительных работ для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, которые могут быть выполнены до выдачи разрешения на строительство». По 214-ФЗ – это невозможно.
2. По 215-ФЗ (согласно главам 3 и 5) идёт целевое назначение средств пайщиков на закупку стройматериалов. Процедура находится под надзором Банка России (Центробанка) и, соответственно, действия кооператива по расходу средств пайщиков в любой момент может проверить прокуратура.
3. Система ЖСК в России существует уже более 30 лет, и власти, судя по всему, не собираются отменять деятельность строительных кооперативов в силу их достаточной эффективности и существования в рамках ЖСК программы «доступное жильё».
4. 214-ФЗ создавался под программу банков, направленную на массовость приобретения ипотечных кредитов без снижения процентных ставок по выплатам кредитных платежей. Это существенно повышает стоимость квартир за счёт процентов банков в два, а иногда и более, раза. Рассрочка в ЖСК позволяет избежать этой переплаты.
5. По 214-Ф3 застройщик имеет смешанное финансирование, включая кредиты банка на строительство. Поступления дольщиков, в первую очередь, идут на погашение кредитов застройщика, что вызывает удорожание стоимости квадратного метра. Таким образом, все банковские затраты застройщик возмещает за счёт кармана покупателя.
6. По 214-ФЗ происходит удорожание строительства, потому что администрация склоняет к значительным отчислениям в Госучереждения (водоканал и т. д.), что законом 215-ФЗ не предусмотрено.
7. У дольщиков, вступивших в кооператив, зарегистрированный после 2011 года, снижается риск столкнуться с недобросовестным застройщиком и, в свою очередь, иметь дело с неграмотно оформленными документами на землю и разрешением на строительство.

Очевидно, что все плюсы ЖСК по 215-ФЗ перед ДДУ по 214-ФЗ сводятся лишь к удешевлению Вашего будущего жилья. То есть, к экономии за счёт определённых рисков. Стоит ли экономить ценой вышеприведенных рисков, подписывая договор ЖСК, – решать Вам. Лучше всего обращайтесь к профессионалам рынка. Они разъяснят все «за» и «против», укажут на Ваши риски в каждом случае. Мы же, в свою очередь, советуем Вам ещё раз внимательно ознакомиться с нашей статьей «ЖСК - что это? Договора при строительстве, статус во время постройки дома, риски и прочее, что необходимо знать», чтобы определить для себя, а «стоит ли овчинка выделки».