Аналитический обзор. Проекты СПб, реализующиеся с использованием счетов эскроу

Проекты

• К середине 1 кв. 2020 на рынке новостроек Санкт-Петербурга* через эскроу-счета реализуется 20 проектов (+5 проектов с ноября 2019 года). Суммарная запроектированная площадь для продажи через эскроу в этих проектах на  данный момент составляет около 600 тыс. кв. м (~11 тыс. лотов). За три месяца +200 тыс.кв.м.
• 13 ЖК реализуется полностью через эскроу, в 7 комплексах есть корпуса в продаже по «старым правилам»/по переуступке.
• С ноября 2019 года (3 месяца) вышло 5 проектов, реализующихся по эскроу-счетам:

1. Галактика PRO – жилой комплекс комфорт+-класса;
2. Солнечный город Резиденции – жилой комплекс комфорт-класса;
3. Modum – жилой комплекс комфорт-класса;
4. Октавия – жилой комплекс премиум-класса;
5. СOASIS Vertical – апарт-отель комфорт-класса, часть объема продается по переуступке (точная доля проекта по эскроу определить невозможно, условно считаем, что 70% от объема продаётся по эскроу-счетам);

• Стартовало несколько корпусов по эскроу в проектах Северная долина, Новоорловский, Цивилизация.
• Среди апартаментов теперь представлено 2 проекта - Studio Moskovsky (RBI) и COASIS Vertical (NAI Becar).

Застройщики

• 5 основных компаний, проекты которых перешли на эскроу (по объему строительства): ЛенСпецСму, ГлавСтрой, Арсенал-Недвижимость, ЛСР, Росстройинвест.
• Больше всего проектов по новой схеме представлено по-прежнему у RBI (3 ЖК), на «втором» месте – ЛенСпецСМУ и Росстройинвест (по 2 ЖК).

Наценка за эскроу

• Разница между ценами на квартиры через эскроу-счета и по «старым правилам»/переуступке в феврале 2020 присутствует в трех проектах – Terra, Черная речка, Экспоград 2. Средняя наценка за квартиру в корпусах, реализуемых с помощью эcкроу-счетов, практически не изменилась с ноября и в среднем составляет ~10 тыс. руб./кв. м.

Выводы

• Информация, по какой схеме продается проект, должна быть занесена в проектную декларацию.
• В текущем предложении доля квартир с ноября с эскроу практически не изменилась и составляет 10% (~ 228 тыс. кв. м) от предложения всего рынка новостроек СПб.
• В сравнении с ноябрем 2019 года увеличилась доля проектов, продающихся через эскроу-счета, что большей частью связано с вымыванием предложения по проектам старой схемы.
• Увеличилась доля проектов премиум-элит класса на 5 п.п. до 25%, что является максимальной долей предложения с эскроу по классовому распределению предложения новостроек.
• Темпы выходов проектов по новой схеме с эскроу-счетами остаются низкими, что, прежде всего, связано с низкой динамикой вывода новых проектов на рынок (в 2018 году, по сравнению с 2019, вышло в два раза больше проектов в реализацию, в том числе, чтобы обойти схемы эскроу-счетов).