Делаем квартиру-студию из коммуналки

Недавно появились и стали модными квартиры-студии. Это просторная комната с необходимыми для жилья зонами, но не разделенными стенами, а просто отгороженными.

Некоторые видят только такой возможный вариант для своего жилья, покупая долю в коммуналке и делая перепланировку. Но это не всегда можно легализовать.

Сейчас к продаже на вторичном рынке предлагают либо комнаты с дополнением (душ, санузел), либо доли, оформленные легально или нелегально. Бывают продавцы выставляют на продажу непосредственно легализованную квартиру-студию (чаще на первом этаже).

Но времена изменились, раньше полегче можно было легализовать квартиру, особенно в старых домах с огромными комнатами, высокими потолками. Сейчас появились четкие требования к перепланировкам.

Требования к перепланировкам согласно законодательству

Запрещается:

• Размещение над кухнями и комнатами проживания туалетов и ванных комнат, если таковые находятся ниже этажом (исключение - когда на нижнем этаже тоже ваши апартаменты, т. е. квартира в двух уровнях.)
• Расширение кухни с захватом площади санузла или жилой комнаты.
• Расширение санузла за счет кухни или жилой комнаты.
• Установка батареи на лоджии, невзирая на то, есть ли там утепление или нет, при центральном отоплении.
• Зашивать в стены трубы стояков газо-, водоснабжения, отопления, канализации.

Разрешено:

• Объединение и разделение жилых комнат при условии, что новая жилая комната должна соответствовать параметрам:
  • иметь окно,
  • площадь более 9 м²,
  • ширину более 2 м,
  • площадь более 14 м², если она единственная в квартире.
• Увеличение прихожей, гардеробной или кладовой, присоединяя площадь жилой комнаты.
• Совмещенный санузел.
• Расширение санузла, ванной, кухни присоединением холла, коридора, прихожей, кладовки.
• Размещение санузла над прихожей или нежилым помещением нижерасположенной квартиры (если позволяют технические возможности).

Соседи – первая проблема

Если продавец, предъявляя вам квартиру-студию, заявляет, что перепланировка почти оформлена, не спешите. Есть подводные камни, так как согласно ЖК:

• санузел не должен располагаться нигде, кроме, как над прихожей или другим санузлом;
• кухня – не над жилыми комнатами;
• должно быть письменное согласие всех собственников коммуналки (снизу, сбоку).

То есть хорошим вариантом является случай, когда соседи в нижерасположенном жилище уже прошли все стадии оформления, а вы делаете проект перепланировки, аналогичный ему.

Технические возможности – вторая проблема

Сантехнические и строительные правила – это тоже препятствие. Например:

• Условие установки газовой плиты и водонагревателя – наличие окна в кухне и вытяжки (в старых домах есть не действующие каналы, куда легко протянуть гофровоздуховоды).
• При газовом оборудовании жилая комната обязательно должна быть разделена с кухней перегородкой (но это уже не будет квартирой-студией).
• При установке электроплиты и электрического бойлера надо иметь свободную мощность для подключения к электросети (3 кВт) снабжающими организациями, что не всегда выполнимо, так как на первых этажах разные магазинчики, кафе и др. нежилые объекты уже все заняли.
• В однокомнатной квартире размер кухни-ниши должен быть более 5 м².
• Не разрешается вход из кухни и комнаты в туалет, т. е. должна быть прихожая.
• Необходимо согласование соответствующих органов по подключению к внутридомовым и внешним сетям.

Заключение

Возможность стать отдельной квартирой реальна у помещения при следующих условиях:

• оно должно иметь 2 окна или больше,
• располагаться на первом этаже (жилом),
• иметь площадь более 28 м²,
• обладать отдельным входом,
• иметь техническую возможность присоединения к внутридомовым сетям.

Если все соблюдено, можно заказать проект у проектной организации, осведомленной о местных особенностях перепланировки (в разных районах они разные). Причем организация должна самостоятельно согласовать все вопросы в надзорных инстанциях и межведомственной комиссии.

При невыполнении каких-либо пунктов, перестроенное «улучшенное» помещение можно будет даже продать, но оно не станет считаться квартирой.

В случае аварии или трещин в доме могут списать на владельца жилья с незаконной перепланировкой и незаконным подключением к сетям все грехи.