Покупать нельзя откладывать

Рынок недвижимости штормит также, как и мировую экономику. Российские граждане, пережившие кризисные явления экономики ни один раз, как обычно разделились на 2 лагеря в вопросах покупки жилья: совершить покупку сейчас по существующим ценам или ждать маловероятного падения цен и ипотечных ставок после окончания экономических трудностей?

Аналитический центр М2Маркет проанализировал опыт предыдущих кризисов и сравнил их с обстоятельствами, в которых мы оказались сейчас.

Все кризисы на одно лицо?

Кризисы на рынке строящейся недвижимости в 2008 году и в 2014 году были очень схожи тем, что рынок был сильно затоварен. В 2008 году ожидаемый объем ввода объектов в эксплуатацию был рекордным за все годы существования строящегося жилья в Петербурге. И в 2014 году предложение на рынке сильно превышало спрос. Среди покупателей было много инвесторов, которые покупали квартиры «на котловане» для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Активно развивались локации Ленинградской области вблизи КАД - Мурино, Бугры, Шушары и Кудрово. Петербург активно собирал спрос из регионов.

А что мы видим сегодня? Рынок выглядит совершенно по-другому. Благодаря переходу отрасли на эскроу-финансирование, количество новых объектов на рынке сильно уменьшилось. Более того, вследствие того, что девелоперы в 2019 году приобрели на 58% участок под строительство меньше, чем в 2018 году, эксперты предрекают уменьшение предложения нового строительства в ближайшие 1,5-2 года еще как минимум на треть.

Появилась ли у россиян достойная альтернатива для инвестирования?

Хотелось бы, но нет. Как видно на графике, процентные ставки по депозитным вкладам за годы кризисов с 2007 года достигли своего исторического минимума. Так если в 2007 году ставка по депозитным вкладам составляла в среднем 8%, то сейчас этот показатель закрепился на отметке 5,5%. А при условии макроэкономической неопределенности никто не может гарантировать, что в ближайшее время ставки вырастут. Поэтому те, кто хочет зафиксировать свои накопления, снова смотрят в сторону квадратных метров. Ибо ничего в России не является более стабильной валютой, чем недвижимость в мегаполисе.

График: www.cbr.ru

А что, если спрос упадет, и застройщики начнут демпинговать?

С вероятностью 99% можно сказать, что этого не произойдет в силу нескольких причин. Во-первых, опыт предыдущих экономических кризисов показал, что цены если и падали, то только за счет появления дешевых предложений в локациях прикадья. Сейчас все эти районы застроены и стоимость жилья в них не сильно отличается от городских. Во-вторых, недвижимость в нашей стране до сих пор является дефицитным товаром. В-третьих, затоваривания на рынке нового жилья в Петербурге на данный момент нет и точно не предвидеться в перспективе 1,5-2 лет. А это значит, что предложение не будет превышать спрос. И девелоперы будут реализовывать проекты согласно своим экономическим стратегиям. В-четвертых, вслед за девальвацией рубля однозначно уже выросла себестоимость строительства – подорожали строительные материалы, аренда спец техники, услуги подрядных организаций. В лучшем случае застройщики будут какое-то время сдерживать цены на недвижимость, но вряд ли долго. Вполне вероятно рост стоимости квадратного метра до конца года составит 5-10%.

График: www.bn.ru

Что в итоге?

А в итоге получается, что нет смысла откладывать покупку недижимость на более отдаленный срок. Стоимость в любом случае будет только расти. Ставки по ипотеке по всей вероятности тоже. По крайней мере предпосылок для их снижения точно нет. Самые ликвидные проекты будут вымываться с рынка. А оставшиеся менее привлекательные лоты будут еще менее рентабельны. При этом интересные варианты будут выводиться на рынок в виде переуступок по завышенным ценам. Поэтому сравнивая привлекательность покупки квартиры здесь и сейчас с перспективой ожидания 3 -6 месяцев, то однозначно откладывать приобретение не стоит.