Критерии выбора надежного девелопера при покупке жилья на первичном рынке

В сфере жилищного строительства РФ по состоянию на 1 июня 2021 года зафиксировано около 160 тысяч обманутых дольщиков. Из-за глобальных факторов (пандемия и последовавшие кризисные явления), а также локальных за прошлый год их число лишь увеличилось.

Зачастую проблемы, возникающие у застройщика, связаны с невозможностью выполнить взятые на себя обязательства, реже — с различными административными препятствиями. То есть девелопер банально использует мошеннические схемы либо не умеет вести грамотную финансовую политику на своем производстве, что оборачивается умышленным или непредумышленным банкротством.

Эксперты в строительной отрасли отметили основные критерии, на которые прежде всего следует обратить внимание при выборе надежного девелопера.

Проектное финансирование

Для решения вопроса обманутых дольщиков 4 года назад государство запустило систему строительства многоквартирного жилья через эскроу-счета и ввело запрет на долевое строительство по «старому образцу», то есть девелоперы не строят непосредственно на средства дольщиков. Принятые меры уже продемонстрировали положительные результаты.

Теперь перед началом финансирования проекта документация будущей стройки подвергается доскональному анализу. Также менеджмент банка изучает финансовое состояние девелопера, его текущие и завершенные проекты.

По мнению коммерческого директора Optima Development Д. Голева, первое, на что следует обратить внимание при выборе застройщика, это модель финансирования его проекта. Если компания продает квартиру посредством эскроу-счетов, значит она располагает кредитными средствами банка и не зависит от спроса на рынке. При наличии в списке кредитующих строительство финансовых учреждений крупных и системообразующих банков РФ есть гарантия, что объект возведут в указанные сроки.

Также это позволит избежать риска резкого повышения ключевой ставки Центробанка, которое наблюдалось весной и привело к значительному удорожанию проектного финансирования, а в некоторых случаях полному отказу от него.

По словам гендиректора федерального портала «МИР КВАРТИР» П. Луценко, раньше, до использования эскроу-счетов, покупатель был вынужден самостоятельно анализировать финансовое состояние девелопера, изучать новости деловой прессы, сведения о владельцах акций и т.д. Сейчас эту работу делает банк. Если застройщику выделена кредитная линия, можно считать его достаточно надежным. Однако и это не всегда является гарантией того, что компания не обанкротится.

Завершенные проекты и собственные активы

Если у девелопера нет опыта в жилищном строительстве, даже эскроу-счета не станут для покупателей гарантией надежности. Поэтому всегда важно обращать внимание на уже завершенные строительные проекты компании в ее портфолио. Именно они, а не реклама новых объектов, расскажут о застройщике намного больше.

Можно выяснить местонахождение офиса девелопера, узнать в аренде он или в собственности, а также как долго там находится.

Помимо этого, стоит узнать о наличии собственных активов девелопера: недвижимость, спецтехника, выкупленные или находящиеся в долгосрочной аренде участки земли с коммуникациями для возведения новых объектов. Но, к сожалению, и это не всегда показатель надежности.

Как считает гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» А. Перлин, неверно оценивать строительную компанию лишь по объему земельного банка, так как у нее просто может не оказаться ресурсов для освоения. Есть вероятность, что часть из них будет впоследствии продана либо задействована в процессе fee-девелопмента. Надежность застройщика лучше определять по опыту работы на рынке недвижимости.

Еще один важный фактор состоятельности девелопера — активность на строительной площадке: возведение объекта проходит по графику, без задержек и длительных простоев. Особенно это важно в кризисные времена, то есть финансирование проекта и его строительство соответствуют заранее подготовленному плану, а введение дома в эксплуатацию состоится в указанные сроки.